Annonce
Erhverv

Erhvervsklumme: Nye regler for moms kan få store konsekvenser i ejendomsbranchen

Søren Merrild Bie er advokat og partner hos Advokatgruppen. Arkivfoto

Der er varslet nye regler om udtagningsmoms på fast ejendom, som træder i kraft 1. juli 2021. De nye regler kan gøre det dyrt for ejere af fast ejendom, hvis de ønsker at skifte fra en momspligtig til en momsfri anvendelse af den faste ejendom.

Jeg har nedenfor kort redegjort for disse regler, og hvilken betydning reglerne kan få for likviditeten og det endelige momsbeløb.

Det er desværre ikke unormalt, at ejere af nyopførte ejendomme ikke kan få solgt alle ejerlejligheder i ejendommen. Derfor vælger nogle at udleje de resterende ejerlejligheder i stedet for. Dette skift fra salg til udlejning vil i dag være omfattet af momsreguleringsforpligtelserne.

Annonce

Momsreguleringsforpligtelserne anvender man i dag, når en ejendom er mindre end fem år gammel, og når den skifter fra et momspligtigt formål til et momsfrit formål. Skiftet mellem de to formål vil i dag udløse en løbende regulering af købsmomsen over en 10-årig periode efter reglerne herom. Fordelen ved dette er, at regulering vil ske løbende i de enkelte år, og derfor vil driftsaktiviteten kunne være med til at finansiere reguleringen.

Ejer du en virksomhed, der er registreret til at skulle betale moms, så kan du som udgangspunkt trække momsen fra, hvis du køber en vare eller en ydelse med henblik på at videresælge eller bruge den pågældende vare eller ydelse i virksomhedens drift. Vælger du til gengæld at udtage varen eller ydelsen til privat eller til andre formål, der ikke kan kategoriseres som værende ikke-momspligtige formål, så skal der beregnes og betales moms af den pågældende vare eller ydelse.


De nye regler vil kræve, at en ejer grundigt overvejer konsekvenserne, hvis vedkommende står med en række nye boliglejemål, der ikke kan afsættes, og derfor i stedet overvejer at udleje lejemålene.


Som følge af de nye regler for skift i anvendelse af den faste ejendom, vil en ændring fra et momspligtigt til et ikke-momspligtigt formål gøre, at momsen vil gå fra reguleringsforpligtelse og over til de ovennævnte reglerne for udtagningsmoms. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at efter bestemmelserne om udtagningsmoms skal der øjeblikkeligt indbetales moms af ejendommens markedsværdi, når der eksempelvis begyndes en ikke-momsforpligtende aktivitet såsom udlejning.

Indbetalingen skal ske til Skattestyrelsen, og dette skal ske, uanset om lejlighederne er solgt eller ej. Bliver lejlighederne dog efterfølgende solgt, vil salget af disse være momsfrit.

De nye regler kan få stor betydning for ejere og virksomheder af nyopførte ejendomme.

Nyopførte ejendomme er ifølge momslovens bestemmelser ejendomme, der ikke er mere fem år gamle. Særligt kommer reglerne til at omfatte ejere, der har opført en ny fast ejendom med henblik på at sælge, som i stedet vælger at udleje den faste ejendom.

Ændringerne i momsloven skyldes først og fremmest en tilpasning til momssystemdirektivet, og hertil har man et ønske om, at den danske momslovs systematik skal efterleve momssystemdirektivets systematik.

Selvom der ikke skal betales moms af en mulig fortjeneste, da kan det have en drastisk likviditetsmæssig betydning for ejendommens ejere. Det skyldes, at momsbeløbet vil falde på én gang, og hertil vil det være markedsprisen på tidspunktet for udlejningen, der skal betales moms af og dermed ikke reguleringen af den fratrukne moms.

Nyopførte ejendomme er ifølge momslovens bestemmelser ejendomme, der ikke er mere fem år gamle. Særligt kommer reglerne til at omfatte ejere, der har opført en ny fast ejendom med henblik på at sælge, som i stedet vælger at udleje den faste ejendom. Foto: Colourbox

De nye regler vil kræve, at en ejer grundigt overvejer konsekvenserne, hvis vedkommende står med en række nye boliglejemål, der ikke kan afsættes, og derfor i stedet overvejer at udleje lejemålene. Momsbetalingen lader nemlig ikke vente på sig og vil starte samme dag, som udlejningen påbegyndes. Det er vigtigt, at man er opmærksom på, at det er markedsprisen for et salg på den pågældende dag, som momsen bliver reguleret ud fra.

De nye regler vil dog kun finde anvendelse ved en overgang fra 100 pct. momspligtig aktivitet til 100 pct. momsfri aktivitet. Det vil sige, at hvis en del af den nye ejendom udlejes med moms til et erhvervsformål gennem en frivillig registrering af moms, da vil de nye regler ikke finde anvendelse. Ejere af nye ejendomme kan dog ikke undgå udtagningsmoms på en hel ejendom, hvis de vælger at udleje én lejlighed. Det skyldes, at den enkelte ejerlejlighed regnes for en selvstændig ejendom i forhold til disse regler.

Ejere af erhvervsejendomme, som ønskes udlejes, fordi de ikke kan sælges, kan med fordel vælge at gennemføre udlejningen som en momspligtig aktivitet. Det får den betydning, at de udlejede erhvervsejendomme vil blive omfattet af reguleringsforpligtelsen, og efter 10 år vil der kunne ske en skift mellem anvendelse af ejendommene. Skiftet vil efter 10 år ikke medføre udtagningsmoms.

Det vil ofte være en god idé at få rådgivning, når du står med en udfordring i forhold til moms. Den forkerte rådgivning kan få fatale konsekvenser for dig og din virksomhed. Jeg anbefaler derfor, at du søger kompetent juridisk rådgivning af advokat, der har erfaring med fast ejendom.

Faktaboks til erhvervsklumme i HOF, VAF og FRD

Avisen bringer hver lørdag en klumme skrevet af skiftende skribenter fra erhvervslivet i Østjylland.

Annonce
Annonce
Annonce
Annonce
Randers

Smidt ud fra eksamen af rasende censor: Nu er nederlag vendt til succes for ordblinde Steffie

Annonce